Qu’est-ce qu’une S.C.I ?

Une SCI, société civile immobilière, ne peut pas avoir de but commercial.

Comme son nom l’indique, la SCI est uniquement dédiée à l’immobilier ; par ailleurs, elle a nécessairement un objet civil (ce qui exclut toute acticité commerciale).

La SCI est régie par les articles 1845 à 1870-1 du Code civil, applicables à toutes les sociétés civiles.

Les associés

Quelle que soit sa nationalité, toute personne physique ou morale peut être associée dans une SCI, il faut au moins être deux associés.

A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social, à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. L’associé qui n’a fait qu’un apport en industrie, est responsable comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.

Si en cours de vie de la société, celle-ci ne compte qu’un associé, le gérant est tenu de régulariser la situation dans l’année (à défaut, un tiers pourra demander la dissolution de la société en justice).

L’article 1832 du Code civil définit la société civile comme un contrat et doit faire l’objet obligatoirement, d’un écrit. Ce contrat ne peut se former que si les parties ont donné leur consentement, physiquement capables d’exprimer leurs désirs, ce qui exclut toute personne dont les facultés mentales sont altérées.

Concernant l’enfant mineur : L’article 2 du Code de commerce indique qu’un mineur, même émancipé, ne peut être commerçant. Or, la S.C.I n’a pas d’activité commerciale. Dans ces conditions, un enfant mineur peut être associé à une Société Civile Immobilière. S’il n’est pas émancipé, il devra être représenté par son administrateur légal ou son tuteur. Les apports qu’il pourrait faire dans la société devront être préalablement autorisés par le juge des tutelles.

En cas de décès d’un associé, la société civile n’est pas dissoute. Elle continue à fonctionner avec les héritiers ou les légataires. Cependant, il peut être prévu dans les statuts, qu’ils doivent être agréés par les associés. Les statuts peuvent aussi prévoir qu’à la mort de l’un des associés, la société continuera avec les seuls associés survivants, ou sera dissoute.
Si par suite du refus d’agrément par les associés survivants, les héritiers ou légataires ne deviennent pas associés de la SCI, ces derniers n’auront le droit de recevoir que la valeur des parts sociales du défunt.

Le gérant

La société est administrée par un gérant, nommé dans les statuts ou dans une délibération des associés.

A l’égard des tiers, le gérant a tous pouvoirs pour engager la société (théorie de l’apparence), mais il doit répondre de ses actions à l’égard des associés qui pourraient engager sa responsabilité.

La durée de la société

La société est constituée pour 99 ans maximum.

Attention : Il est important de penser à proroger la société avant son expiration, sous peine de dissolution automatique de la société.

L’objet de la société

L’objet de la SCI doit obligatoirement être civil, à l’exclusion de toute activité commerciale. Elle est constituée pour acheter et posséder des biens immobiliers.
La SCI ne peut par exemple, acheter un appartement pour le revendre (à titre régulier), ce serait un acte commercial. En revanche, rien n’interdit à la société de revendre son bien immobilier (sans en provoquer un commerce). Elle ne peut non plus meubler cet appartement en vue de le “louer en meublé”(elle peut en revanche, le louer vide).

Le capital social

La loi ne fixe aucun montant minima pour le capital des SCI, ni la valeur nominale des parts sociales. Ces dernières doivent être de valeur égale, d’un montant librement décidé par l’ensemble des membres fondateurs.
Ce capital peut être constitué par des apports en numéraire, par des apports en nature (biens matériels , mobiliers et/ou immobiliers) ou en industrie (temps de travail consacré à la société, les relations de l’apporteur, ses connaissances techniques, etc…), ou bien, par les trois à la fois. Nous vous déconseillons cependant les apports en industrie : ceux-ci ne concourent pas à la formation du capital et posent souvent des problèmes, lors de la répartition des bénéfices.
En théorie, il est possible de monter une SCI avec un capital minimum de 1 €.

Le capital peut être variable : Les articles L.231-1 à L. 231-8 du Code de commerce, concernant le capital variable est applicable aux SCI. Il suffit de libérer 20 % du capital (obligatoirement en numéraire), pour que la société soit valablement constituée ; les 80 % restant peuvent être libérés dans un délai de 5 ans.

Le siège social

C’est l’adresse du domicile de la société. Celui-ci peut être le domicile d’un associé, un local commercial, une boutique, un bureau pour lequel vous contracterez un bail commercial de trois, six ou neuf ans (ou un bail précaire de 24 mois).

La constitution de la société

Le dépôt du dossier

Le dossier comprenant deux exemplaires des statuts, les pièces demandées et l’imprimé de déclaration (type MO) doit être déposé au Centre des Formalités des Entreprises (C.F.E). Ce dernier s’occupera de toutes les inscriptions sociales et fiscales. Si vous ne connaissez pas l’adresse du C.F.E dont vous dépendez, adressez-vous à la mairie de votre commune, à la Chambre du Commerce et de l’Industrie, à la Chambre des métiers, ou plus simplement, en la cherchant dans l’annuaire téléphonique ou sur internet.

Les incidences fiscales des associés

A l’exception de celles qui y sont soumises par leur objet, les sociétés civiles immobilières ne sont pas passibles de l’impôt sur les sociétés. Les bénéfices encaissés par chaque associé entreront dans le revenu global de ce dernier. Sur la déclaration annuelle, ils seront portés en tant que revenus fonciers pour les personnes physiques, et comme bénéfices commerciaux, s’il s’agit d’une société associée de la SCI.

Le régime d’imposition de la SCI

Il est indispensable d’établir une comptabilité. Toutefois, deux cas sont préciser selon si vous optez pour l’imposition de la SCI pour l’impôt sur les sociétés (IS) ou pour l’impôt sur le revenu (IR).

1°- Imposition sur les sociétés

Le bilan comptable sera obligatoirement, en fin de chaque exercice, déposé au Tribunal de commerce (comme ont l’obligation les sociétés commerciales) . La société sera imposée sur les bénéfices, au taux en vigueur (28% pour les bénéfices inférieurs à 500.000 € et 31% pour les bénéfices supérieurs à 500.000 € en 2019).

2°- Imposition sur le revenu

Il n’est pas obligatoire de déposer la comptabilité au Tribunal de commerce si l’on a fait le choix de l’imposition sur les revenus. Ainsi que nous l’avons vu plus haut, s’il existe des bénéfices, chaque associé sera imposé individuellement pour la part qu’il a reçu.

Pour toute information complémentaire
Il convient de s’adresser à un notaire.
Notre Etude se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.