La protection de l’acquéreur emprunteur

Principe

L’avant-contrat de vente (exemples : promesse de vente, compromis de vente) doit indiquer si le prix sera payé avec ou sans l’aide d’un prêt, par le biais d’une condition suspensive au contrat.

Le but recherché est la protection de l’acquéreur-emprunteur (loi Scrivener n° 79-596 du 13 juillet 1979) : en cas de non-obtention du prêt, la condition sera réputée défaillie et l’avant-contrat sera considéré comme caduque ; l’acquéreur pourra alors renoncer à acheter sans perdre le montant de l’indemnité d’immobilisation ou du dépôt de garantie (de 10% du prix de vente, ce qui n’est pas négligeable).

Le délai légal accordé pour l’obtention du prêt est d’un mois minimum (deux mois en pratique).

Si l’acquéreur ne recourt pas à un prêt, la mention de l’absence de recours à un prêt doit être précisé dans l’avant-contrat ; s’il s’agit d’un avant-contrat sous seing privé, cette mention doit nécessairement être manuscrite.

Remarque : Lorsqu’il est manifeste que l’acquéreur a recours à un prêt, la mention manuscrite ne peut faire échec à la loi Scrivener, d’ordre publique (arrêts rendus par la Cour de cassation en 1987).

Non obtention d’un prêt bancaire

La personne qui se voit refuser un prêt pour financer son bien immobilier peut renoncer à la promesse ou à l’acte de vente sans aucun frais, à la condition de justifier d’un voire deux refus de prêt.

Elle devra seulement s’acquitter de la rémunération du notaire pour la préparation et la rédaction de l’avant-contrat, ainsi que du coût des pièces déjà commandées en vue de la vente.

Le vendeur doit alors lui rembourser toutes les sommes versées, sans retenues ni indemnités, et l’indemnité d’immobilisation ou le dépôt de garantie devra être restitué sans délai à l’acquéreur.

A partir du 15ème jour qui suit la demande de remboursement, la somme réclamée produira des intérêts au taux légal majoré de moitié.

Obtention d’un prêt bancaire

Si l’acquéreur obtient son prêt, il est également protégé par la loi Scrivener par le biais d’un délai de réflexion avant l’acceptation de l’offre.

En effet, à compter de la réception de l’offre de prêt de la banque, il dispose d’un délai de réflexion de 10 jours, et ne pourra retourner l’offre signée à sa banque qu’au 11ème jour.

L’acquéreur est libre de refuser de souscrire le prêt ; toutefois, s’il ne peut/veut pas acheter, il devra verser au vendeur le montant de l’indemnité d’immobilisation ou du dépôt de garantie.

Pour toute information complémentaire

Il convient de s’adresser à un notaire.

Notre Etude se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.